Gute Neuigkeiten auf dem Immobilienmarkt? – Prognose für eine Wende mit langsam sinkenden Zinsen

Die Entscheidung des EZB-Rats vom 7. März, die Leitzinssätze unverändert zu lassen, markiert einen wichtigen Wendepunkt für den Immobilienmarkt. Mit der Feststellung eines rückläufigen Inflationstrends und einer nach unten korrigierten Inflationsprognose für 2024 deutet sich an, dass die Zinsen in den kommenden Monaten nicht weiter steigen werden. Vielmehr eröffnen sich Spielräume für moderate Zinssenkungen. Branchenanalysten prognostizieren daher ab der zweiten Jahreshälfte 2024 eine allmähliche Belebung des Transaktionsgeschehens in allen relevanten Assetklassen sowie einen moderaten Anstieg der Immobilienpreise bei stimmigen Qualitätsvoraussetzungen.

Die Phase der Zinsanhebungen scheint damit vorbei zu sein, doch die EZB bleibt vorerst bei ihrer zurückhaltenden geldpolitischen Strategie, um auf Veränderungen im gesamtwirtschaftlichen Umfeld zu reagieren. Angesichts der erzielten Erfolge bei der Inflationsbekämpfung und der rückläufigen Wachstumsprognosen erscheint eine Senkung der Leitzinsen gerechtfertigt, um die Konjunktur anzukurbeln. Die Mehrheit der Experten erwartet daher Zinssenkungen im Laufe des Jahres 2024, wobei die EZB voraussichtlich einen konservativen Ansatz mit kleinen, schrittweisen Senkungen wählen wird, um die Inflation im Zaum zu halten.

Die Geschäftsbanken haben bereits seit November Leitzinssenkungen in ihre Hypothekenzinsen eingerechnet, was zu einem Rückgang der Baugeldzinsen geführt hat. Allerdings könnten vorübergehende leichte Anstiege nicht ausgeschlossen werden, wie in Branchenkreisen betont wird.

Die Anhebung der Leitzinsen Anfang 2022 hatte auf dem Immobilienmarkt zu einem Rückgang des Transaktionsvolumens und einer Stabilisierung der Preise geführt. Mittlerweile sieht die Branche jedoch keinen Grund mehr für weitere Spekulationen über sinkende Preise. Die Spitzenmieten für Büroobjekte sind in vielen Städten gestiegen, was auch zu einem Anstieg der Ertragswerte führt.

Trotz höherer Baukosten und steigender Anforderungen im Bereich ESG bleibt die Nachfrage nach hochwertigen Immobilien in Wachstumsregionen robust. Experten erwarten daher einen moderaten Anstieg der Immobilienpreise, insbesondere für Objekte mit hohen energetischen Standards.

Insgesamt deutet sich also ab der zweiten Jahreshälfte 2024 eine schrittweise Belebung des Transaktionsgeschehens auf dem Immobilienmarkt an, unterstützt durch eine stabilere Zinsentwicklung und eine allmähliche Normalisierung der gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen.

Schlechte Energieeffizienz führt zu sinkenden Preisen

Die aktuellen Zahlen und Beobachtungen von Maklern zeigen deutlich: Wohnimmobilien mit einer schlechten Energiebilanz verzeichnen teilweise erhebliche Preisrückgänge. Real Estate Pilot hat eine Analyse durchgeführt, die zeigt, dass besonders hochpreisige Städte wie München, Frankfurt und Stuttgart von diesem Trend betroffen sind.

Für ihre GeoMap-Analyse untersuchte Real Estate Pilot knapp 30.000 Kaufangebote in den acht größten deutschen Städten, die vom 1. Januar 2022 bis zum 6. März 2024 inseriert wurden.

Besonders deutlich sind die Preissenkungen in den Metropolen, insbesondere in den hochpreisigen Städten wie München, Frankfurt am Main und Stuttgart. Hier sanken die Kaufpreise um mehr als 15 Prozent.

Die Analyse zeigt, dass sinkende Preise in allen Energieeffizienzklassen zu beobachten sind. Insbesondere auf dem Frankfurter Immobilienmarkt gibt es jedoch große Unterschiede zwischen Wohnimmobilien mit besserer Energieeffizienz (Klassen A+ bis D) und solchen mit schlechterer Bewertung (Klassen E bis H). Besser bewertete Immobilien sind in Frankfurt im Durchschnitt um 1.647 Euro teurer pro Quadratmeter als weniger effiziente Gebäude.

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In München bleibt trotz des Preisrückgangs bei Immobilien der Klassen A+ bis D die Stadt weiterhin die teuerste für Immobilienkäufer. In Berlin ist der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter im Vergleich zum Vorjahr nur um 3,1 Prozent gesunken.

Laut einer Analyse von Immowelt wiesen mehr als ein Drittel der im letzten Jahr zum Verkauf angebotenen Wohnimmobilien eine Energieeffizienzklasse schlechter als E auf. Die höchsten Effizienzansprüche der Klassen A+ und A erfüllten nur 6,2 Prozent der inserierten Objekte.

Vor allem in strukturschwachen ländlichen Regionen besteht ein hoher Sanierungsbedarf für Wohnimmobilien. In diesen Gebieten weisen viele Immobilien eine Energieeffizienzklasse schlechter als E auf.

Bei Mehrfamilienhäusern zeigt sich ein ähnlicher Trend: Käufer legen vermehrt Wert auf die Energieeffizienz und sind bereit, dafür bis zu 30 Prozent mehr zu zahlen. Gebäude der niedrigsten Effizienzklassen G und H waren im Vergleich zu den besten Klassen A und A+ um knapp ein Drittel günstiger.

Angesichts der geringen Sanierungsquote und der steigenden Anforderungen an die Energieeffizienz des Immobilienbestands prognostiziert eine weiterhin differenzierte Entwicklung des Wohnungsmarkts in den kommenden Jahren.

 

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